SYNTHÈSE DE LA NOUVELLE LOI MALRAUX
Les propriétaires procédant à des opérations de restauration immobilière « Malraux » pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2009 bénéficient, non plus d’un régime d’imputation des déficits, mais d’une réduction d’impôt.
Le taux de cette réduction est égal à 30 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et à 40 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé.
Elle est assise sur le montant des dépenses exposées sur une période de quatre ans, retenues dans une limite annuelle de 100 000 €.
A noter que pour les demandes de permis faites avant le 31 décembre 2008 l’ancien régime s’applique.
La loi de finances pour 2009 procède à une réforme profonde du dispositif « Malraux »
En résumé :
- d’une part, en transformant la déduction accordée dans le cadre de ce régime en réduction d’impôt sur le revenu,
- d’autre part, en aménageant substantiellement ses conditions d’application, notamment en mettant en place un mécanisme de plafonnement.
La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques dont les revenus provenant de la location de l’immeuble sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Sont donc exclus du bénéfice de cet avantage les biens figurant à l’actif d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s’ils sont loués nus.
Les immeubles doivent être situés soit dans un secteur sauvegardé créé en application de l’article L313-1, I du Code de l’urbanisme, soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain
et paysager (ZPPAUP) créée en application des articles L 642-1 à L 642-7 du Code du patrimoine.
Les travaux doivent aboutir à une restauration complète d’un immeuble bâti.
Base de la réduction d’impôt
La base de la réduction d’impôt est constituée par le montant des dépenses définies ci-dessus, à l’exclusion du prix d’acquisition du logement.
Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable.
Elles s’entendent donc, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux.
Montant de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt diffère selon la zone de protection concernée. Il est égal :
- pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé (ZPPAUP), à 30 % du montant des dépenses ;
- pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé, à 40 % des ces mêmes dépenses.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction (base de calcul de celle-ci) sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.
Engagement de location
Que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre usage, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer pendant neuf ans.
Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés de la société doivent en outre s’engager à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société. La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
INTÉRÊTS DU NOUVEAU DISPOSITIF
Le système étant basé sur la réduction d’impôts les variations de revenus éventuelles n’ont pas d’impact sur votre tranche d’imposition, cependant l’existence ou non d’un déficit foncier aura un impact sur vos revenus globaux.
La période de location est de 9 années en résidence principale du locataire et loué nu.
Les gestionnaires proposent des mandats de gestion comprenant la garantie des loyers impayés.
Je préconise, que la durée d’un investissement immobilier locatif doit être au delà de la durée d’obligation de louer, sur une durée minimum de 12 ans, (la plus value n’est pas imposable au delà de 15 années de détention, dans la législation actuelle).
- L’état participe à l’abondement de votre mensualité en vous octroyant une économie d’impôt.
- Le locataire, participe au financement en s’acquittant du loyer.
- La différence entre l’ancienne et la nouvelle loi est l’assiette d’imposition sur le revenu et par conséquent celle des prélèvements sociaux ; en effet la réduction d’impôts a pour conséquence d’augmenter l’assiette de votre imposition.
EXEMPLE CHIFFRE LOI MALRAUX
Appartement AUXERRE, T2, 66m2
Prix du Foncier : 62 612 €
Montant des Travaux : 93 300 €
Votre emprunt : 100%, durée 15 ans, taux fixe amortissable
Votre économie d'impôts : 40 149 €
Plus value à 15 ans : 74 357 €
Taux imposition : 40,00%
Loyer mensuel : 520 €
INVESTISSEMENT MENSUEL MOYEN : 583 €
RÉPARTITION DU COÛT DE VOTRE INVESTISSEMENT
| Payé par l'état | 16,36% |
| Payé par vos locataires | 40,92% |
| Payé par vous | 42,72% |
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| TOTAL | 100,00 |
Les nouvelles dispositions concernant le plafonnement des niches fiscales : attention au cumul de vos réductions d’impôts, garder une marge de sécurité.
Sélectionner :
L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement… la qualité des intervenants, votre conseil vous accompagnera pendant toute la durée de la mise en place de votre opération.
L’investissement immobilier reste certainement le plus stable, seul reste en définitif le solde net après la vente du bien.
Pensez à votre option patrimoniale : « Est-ce que je veux des revenus complémentaires ou vendre après avoir capitalisé sur le bien ? »
Un investissement en loi MALRAUX est toujours situé en centre ville.
Le choix est à faire par rapport à un potentiel économique (industrie…).
Le choix est à faire par rapport à un emplacement (commerce, écoles…).
Le choix est à faire par rapport à la demande locative.
CPI INVESTISSEMENTS - Alain Carnel
Conseil en Gestion de Patrimoine
http://www.cpi-investissements.com
