Caractéristiques du prêt immobilier
Un prêt immobilier se caractérise par sa durée, son taux d’intérêt et son taux d’assurance. Ce sont ces trois éléments qui permettent de bien différencier les offres des banques.
Deux types de prêts : Le prêt professionnel & le prêt personnel
Sur le marché du prêt immobilier, il est important de bien différencier le prêt professionnel pour l’installation de votre cabinet, et le prêt personnel pour l’acquisition de votre résidence principale ou secondaire, un investissement locatif voire une opération de défiscalisation.
Ces deux types de prêts sont étudiés différemment par les banques. Pour le prêt professionnel, l’environnement ainsi que votre ancienneté d’exercice va être important, alors que dans le cadre d’un prêt personnel (sauf projet sortant de l’ordinaire), seul l’aspect financier entre en compte (Taux d’endettement et résiduel une fois le crédit accordé).
Concernant l’achat des murs, qui est une problématique importante pour vous, il vous faut savoir que le prix des murs vaut de 10 à 12 fois le loyer annuel, pour le coefficient (10 à 12) tout dépend de l’emplacement. Différents montages existent, achat en SCI, en nom propre, en société. Sur ce sujet, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un spécialiste.
Eléments nécessaires à la constitution d’un dossier de crédit :
• Copie carte d’identité recto/verso (ou passeport)
• Livret de famille (contrat de mariage, jugement de divorce)
• Les 3 derniers bilans d’activité ou bulletins de salaires
• Les 3 derniers relevés de compte bancaire (personnel, commun & pro)
• Les 2 derniers avis d’imposition
• Si propriétaire : Titre de propriété
• Si locataire : Quittance de loyer & bail
• Si hébergé à titre gratuit : attestation d’hébergement + carte d’identité de l’hébergeant + titre de propriété (ou bail si locataire)
• Si crédit en cours (immobiliers, conso, revolving…) : Tableau d’amortissements
• Compromis de vente
• Document justifiant de la nature de l’apport (Epargne, don familial,…)
• Copie d’une estimation des loyers à venir s’il s’agit d’un investissement ou valeur du bien mis en vente pour un prêt relais.
A noter que dans le cadre d’un financement professionnel, une synthèse de business plan comprenant une présentation de l’affaire (activité, emplacement), un devis travaux ainsi qu’un bon de commande de matériel et un prévisionnel sont demandés.
De plus, Un bilan sur la situation du vendeur peut être réclamé (les 3 derniers bilans).
Conditions pour l’obtention d’un prêt
Pour délivrer une offre de prêt, chaque banque a ses propres critères et chaque banque a ses propres méthodes de calcul. Dans le cadre d’une profession libérale comme celle d’un dentiste, il est préférable d’avoir 3 ans d’ancienneté. En effet, les banques vont calculer vos revenus mensuels en effectuant la moyenne sur les 3 dernières années. Par ailleurs, il est aujourd’hui nécessaire de disposer d’un apport d’au moins 10% (à l’exception d’une opération de défiscalisation et d’un investissement locatif), les banques étant de moins en moins enclin à financer à 110% ou 100%.
Pour les jeunes dentistes souhaitant se mettre à leur compte, c’est le projet (emplacement, prévisionnel, rachat de clientèle) et la possibilité d’un apport qui va être déterminant pour l’obtention d’un crédit.
Indications sur l’évolution des taux
Les banques réévaluent leurs taux tous les mois, et pour certaines toutes les semaines. Ainsi, les diverses simulations effectués dans le cadre de l’étude d’un projet de financement ne peuvent l’être qu’à titre indicatif. Pour bloquer un taux et déposer un dossier en banque, il vous faut absolument avoir signé un compromis de vente.
De plus, le montant de vos revenus ainsi, que le montant de l’apport que vous pouvez effectuer vont être déterminants pour bénéficier du meilleur taux.
N’hésitez pas à recourir à un courtier pour bénéficier des meilleures offres de prêts, ces derniers étant en contacts réguliers avec les banques, ils sauront vous orienter vers les meilleures propositions de chaque mois.
A la réception d’une offre de prêt, beaucoup de personnes ont tendances à comparer les offres en fonction du TEG. Attention, car celui-ci diffère en fonction des banques. Notre conseil est de bien comparer la mensualité que vous paierez tous les mois, assurances comprises.
Attention également à ne pas comparer des taux hors assurances, car c’est souvent sur l’assurance que les banques font la différence.
Enfin, les banques font très attention à votre comportement bancaire, autrement dit il vous faire attention à ne pas être à découvert les 3 mois précédents votre future acquisition.
Sources / Liens externes
Cette fiche a été réalisée par l’équipe de la société Ibroker. Pour plus de renseignement et d’informations retrouvez nous sur http://www.ibroker.fr
