La vente du cabinet dentaire en 2017

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cabinet dentaire en vente
Même si leur prix a globalement baissé, les cabinets dentaires se vendent toujours, notamment en région parisienne et dans les grandes villes.
La raison en est simple : le prix d’achat moyen d’un cabinet est inférieur ou égal au coût d’une installation ex nihilo ; certes, le matériel ne sera pas toujours neuf, mais il n’y aura pas à attendre de se constituer une clientèle suffisante, ce qui peut prendre plusieurs années.

La nature juridique du cabinet dentaire

Sur le plan juridique, le cabinet est un ensemble de droits et obligations propres à l’exercice professionnel (droit au bail, abonnement téléphonique, droit de propriété ou de jouissance sur divers matériels, droit de présentation à la clientèle ; obligations corrélatives de régler les mensualités d’un crédit-bail, de rembourser un emprunt professionnel, de payer ses loyers, de régler les salaires de son personnel, etc.).

Depuis un arrêt resté fameux du 7 novembre 2000, la Cour de cassation (troisième chambre civile, Bulletin n° 283) définit le cabinet dentaire comme un « fonds libéral d’exercice » et déclare licites les cessions de clientèle (ainsi que les cessions partielles) à la condition que soit préservée la liberté de choix du patient.

Les modalités pratiques d’une vente

Il faut d’abord rappeler que tous les cabinets ne sont pas vendables ou plutôt, parce qu’il ne faut jamais désespérer, qu’ils ne sont pas tous facilement vendables.

Les acquéreurs d’aujourd’hui recherchent avant tout un chiffre de recettes important, ou à défaut un excellent emplacement. Si le chiffre de recettes est plus bas que la moyenne (la moyenne du chiffre d’affaires annuel d’un chirurgien-dentiste se situe entre 200 et 250 000 € pour un exercice à plein temps), le cabinet risque de ne pas trouver preneur.

En outre, il existe certains éléments de nature à compliquer ou à empêcher la vente : c’est d’abord le cas du bail non cessible (qui impose donc un accord du propriétaire qui peut le refuser ou conditionner son accord à une augmentation trop forte du loyer), ou encore la présence d’un personnel trop nombreux ou bénéficiaire d’une trop grande ancienneté, ce qui fait peur aux acquéreurs que le Code du travail contraint de reprendre tous les salariés (si le personnel est de qualité, cette peur est sans fondement car la présence d’un personnel connu et apprécié des patients est un gage de bonne reprise du cabinet) ou encore d’un cabinet non accessible aux handicapés ( voir article sur l’accessibilité et les dérogations à demander si nécessaire) .

C’est aussi le cas des groupements : il est plus difficile de vendre un cabinet quand on est associé d’une Société Civile de Moyens car l’acquéreur doit s’entendre avec les autres associés, a fortiori pour une SCP où il faut, en outre, partager les bénéfices.

Le prix

Il y a vente, dit le Code civil (article 1583), dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix : la fixation du prix est une question délicate car, bien entendu, il n’y a pas de tarif pour les cabinets dentaires ; il existe seulement des méthodes de calcul assez floues. En général, on applique un pourcentage sur la moyenne du chiffre annuel de recettes des trois dernières années, entre 20 et 50 % selon la situation du cabinet ( il résulte d’une étude  publiée en 2015 par INTERFIMO sur son site que ce chiffre s’établit à environ 35 %)  . Cette méthode qui ne tient pas compte du montant des charges peut être croisée avec une autre consistant à retenir la moyenne du bénéfice imposable des trois dernières années que l’on multiplie actuellement par un coefficient entre 1 et 1,3.

Si le matériel est vétuste ou les locaux en mauvais état, le prix ainsi calculé pourra être réduit de la valeur du matériel à remplacer ou des travaux à effectuer.

Il convient ensuite de distinguer dans le prix ainsi fixé la valeur respective des éléments incorporels (patientèle, droit au bail, contrats divers) et la valeur du matériel (l’acquéreur ne peut amortir que cette partie du prix).

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